Чему не учит «Азбука ЖКХ»

Версия для печатиОтправить на почтуPDF версия

Сопредседатель Координационного совета Общемосковского общественного движения «Жилищная солидарность»,

общественный помощник депутата Государственной Думы РФ Хованской Г.П.

Гуменюк В.С.

В статье дается комментарий нескольких важных положений, изложенных в «Азбуке для потребителей услуг ЖКХ», вышедшей в свет в 2015 году.

Как записано на сайте Минстроя РФ, это «Первый в России полноценный учебник «Азбука для потребителей услуг ЖКХ» вышел в свет. Азбука разработана ведущими экспертами Минстроя России, Фонда содействия реформированию ЖКХ, партии «Единая Россия» и федерального образовательного проекта «Школа грамотного потребителя». Ее цель -  повышение жилищной грамотности граждан и формирования хозяйственного отношения к общему имуществу в доме».

Информация о работе над учебником стала появляться задолго до его выпуска на различных конференциях, круглых столах, совещаниях и заседаниях, а также в СМИ. Анонсировался выход книги широко и обнадеживающе. Дескать, наконец-то с появлением законодательства о лицензировании управляющих организаций и о капительном ремонте в основном завершено формирование правового поля в сфере ЖКХ и  остается задача только в его реализации, чем и должны заняться граждане как один из  субъектов  или элементов системы ЖКХ, а для этого их нужно обучить. Выход учебника совпал с презентацией Минстроем РФ проекта стратегии реформирования ЖКХ до 2020 года. И это было логично. Если законодательство сформировано, как считают руководители Минстроя, то впору подумать и о будущем, то есть о стратегии. Однако, проект подвергся жесточайшей критике (если не сказать осмеян) специалистами Объединенного народного фронта, а также участниками «круглого стола» Общественной палаты РФ. Оказалось, что документ элементарно не соответствует положениям закона, регламентируюшего требования к разработке подобных стратегий, а является не более чем планом работы Министерства на ближайшие 5 лет. Вместе с тем, в 2014 году совместными усилиями специалистов Фонда «Институт экономики города» (с участием президента Фонда Надежды Косаревой) и Государственного университета «Высшая школа экономики» (с участием Евгения Ясина) вышла новая редакция Жилищной стратегии до 2030 года (на основе доработанной стратегии 2020, выпущенной в 2011 году, в которой одно из основных предложений говорит о необходимости обязательного участия всех собственников помещений в создании товариществ собственников жилья в каждом многоквартирном доме.

Отсутствие у «стратегии» Минстроя РФ четкого представления о том, как, кто, куда, зачем и почему должен двигать сложный и неповоротливый механизм ЖКХ, исходно предполагало, что это не позволит ему (с соисполнителями) выпустить простой и понятный учебник для массового пользования преимущественно неподготовленными гражданами. Так и получилось. О «полноценности» учебника нельзя говорить уже потому, что в нем нет ни краткого анализа истории, ни представления о будущем системы ЖКХ. Поэтому читающему учебник не ясны ни цель участия в системе ЖКХ, ни свои задачи. По сути учебник - это популярное изложение действующего Жилищного кодекса РФ в части управления многоквартирными домами и ряда других нормативно-правовых документов, касающихся предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Вместе с тем с тем, актуальность в выпуске учебника по вопросам ЖКХ ощущалась давно и особенно, после введения в действие Жилищного кодекса РФ в 2005 году даже наличии несовершенства в тот период  жилищного законодательства. Людям нужно было сразу показать структуру сферы ЖКХ, взаимосвязь основных ее элементов, их место и задачи в этой структуре, которые остались фактически неизменными до сих пор (и, полагаю, останутся таковыми еще долго).  Выпуск такого учебника одновременно с федеральной программой реформирования ЖКХ (именно реформирования, а не модернизации коммунального комплекса, что нередко необоснованно подменяется одно другим) способствовало бы активизации граждан  для защите своих жилищных прав и законных интересов и позволило бы быстрее и правильнее решить не только остающиеся правовые проблемы в сфере ЖКХ, но и наработать большой позитивный опыт.

К сожалению, бюрократия (депутаты, органы исполнительной власти и местного самоуправления), по традиции считая себя наиболее грамотной частью общества и ответственной за его существование в условиях неразвитости гражданского общества, зависимости так называемых оппозиционных политических партий от большинства правящей партии, сама занялась  реформированием ЖКХ и скорее вольно, чем невольно, свела (и сводит) этот процесс к удовлетворению собственных чиновничьих интересов (путем усиления государственного управления и регулирования и соответственно путем увеличения чиновничьего аппарата), закрепляя в конечном счете второстепенную роль граждан в системе ЖКХ, делая их зависимыми от воли госслужащих и подконтрольных им государственных и муниципальных предприятий.

 

Мне могут возразить, что учебник нельзя было выпускать 10 лет назад в условиях значительных пробелов в законодательстве. На это можно возразить, что «гималаи» выпущенных за последние 15 лет законодательных актов скорее усложнили и запутали  законодательство, чем дали возможность решить основные проблемы ЖКХ. Достаточно указать лишь на тот факт, что качество жилищно-коммунальных услуг за эти годы нисколько не улучшилось (скорее ухудшилось), хоря размер их оплаты вырос минимум на порядок. Очевидно, что для бюрократии такой результат вполне приемлем: налогов в казну поступает больше и, естественно, больше «прилипает к рукам», а расплачиваться теперь за разваливающийся жилищный фонд опять будут только сами жители оплатой за будущий капитальный ремонт  без гарантии его качества и с огромными рисками разворовывания средств правящей региональной элитой (такие примеры уже есть) и обесцениванием рубля.

Теперь кратко про то, чего нет в учебнике и что в нем есть. Уже по названию видно, что учебник адресован в первую очередь «потребителям услуг ЖКХ». За рамками такого названия остается многоквартирный жилой дом, в котором проживает большинство населения страны. Дом находящийся преимущественно  в  долевой собственности физических лиц – граждан РФ, более чем на 80% приватизировавших свои квартиры. Я полагаю, что принципиально важен прежде всего факт нахождения жилого дома в собственности тех или иных лиц, потому что это существенно расширяет права его собственников. Ведь собственники жилых помещений становятся не только потребителями услуг, но и их заказчиками, а также могут распоряжаться общим имуществом в доме, в том числе принять решение о капитальном ремонте дома, его реконструкции, использовании общего имущества другими лицами или даже сносе дома.

Однако чиновнику выгодно внушать гражданам мысль о том, что их права ограничены только правами потребителя, что они зависят от чиновника, обеспечивающего их жилище необходимыми для жизни услугами.

Учитывая сказанное, правильнее было бы подобный учебник назвать так: «Азбука для  собственников жилых помещений многоквартирных домов». Что касается вопросов потребления услуг, то интересы  собственников и нанимателей жилья практически совпадают, поэтому соответствующие процедуры получения таких услуг могут быть описаны для тех и других в одной книге.

Далее.  С первых страниц учебника, представляя устройство системы ЖКХ, обнаруживаем в ней 7 однопорядковых (поскольку никакая иная структура не показана) субъектов ЖКХ. Это: 1) собственники помещений, 2) организации, осуществляющие обслуживание жилого фонда и управление им, 3) ресурсоснабжающие организации 4) государственные и муниципальные надзорные и регулирующие органы 5) товарищества собственников жилья, 6) управляющие организации, 7) организации, оказывающие коммунальные услуги.  В такой схеме все перепутано. Например, нет указание на наличие жилищно-строительных, и жилищных  и других потребительских кооперативов Также видно, что организации, осуществляющие управление жилым фондом (п.2) и просто управляющие организации  (п.6), а также ресурсоснабжающие организации (п.3) и организации, оказывающие коммунальные услуги (п.7)  весьма похожи друг на друга. И неподготовленному читателю в этой схеме трудно разобраться.  Необходимо было представить укрупненную схему (систему), которой обычно описываются взаимоотношения основных субъектов при рыночной экономике, раз уже ведется речь о таковой. Это: общество, власть, бизнес. Аналогично эти же субъекты представлены  и в системы ЖКХ. Здесь общество представлено собственниками помещений, ставших таковыми как в результате приватизации, так и по договорам купли-продажи, дарения, мены и другим. При этом собственниками могут быть как физические, так и юридические лице, в том числе государственные и муниципальные органы. Здесь же нужно указать, что  все помещения в МКД находятся в собственности. Причем каждый собственник в силу закона имеет право собственности не только на свои помещения, но и на долю в общем имуществе собственников пропорционально своей доли на жилое или нежилое помещение в доме. Наниматели и арендаторы помещений в многоквартирном доме – это уже второй уровень субъектов сферы ЖКХ, поскольку их права вытекают из договоров, заключенных с собственниками помещений. Собственники помещений – это главный субъект  системы ЖКХ, основная цель которой – обеспечить безопасность проживания , сохранность жилого дома как объекта недвижимости, принадлежащего собственникам, и при возможности увеличить ее стоимость, а также предоставлять качественные жилищные и коммунальные услуги при рациональном и эффективном использовании квартирной платы (желательно путем ее снижения) и, наконец, обеспечить постоянное ресурсосбережение за счет внедрения современных систем контроля и оборудования. Для выполнения собственниками роли главного субъекта системы ЖКХ они должны быть в первую очередь максимально организованы (высшей формой организации является ТСЖ, ЖСК или ЖК), достаточно обучены, информированы и мотивированы. Следующим основным субъектом сферы ЖКХ являются различные предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса: управляющие, подрядные, ресурсоснабжающие. Наконец, третьим субъектом являются государственные и муниципальные органы, формирующие правовое поле в виде законов, издающие распорядительные документы во исполнение этих законов, осуществляющие контрольные и надзорные функции (в том числе органы жилищного надзора, роспотребнадзора, пожарного надзора и многие другие). Сегодня данный субъект фактически является главным в силу организованности чиновников, наличия у них значительных полномочий, средств массовой информации и распоряжения значительными бюджетными средствами. Причем эта роль необоснованно усиливается в силу прежде всего неорганизованности и низкой ответственности частных собственников помещений. В перспективе влияние этого субъекта на сферу ЖКХ должно значительно уменьшится. Так, например, в Эстонии нет министерства, занимающегося вопросами ЖКХ, поскольку законодательство изначально было четким и не половинчатым, как это было сделано в России, где собственники получили право управлять многоквартирными домами, либо создав юридическое лицо (товарищество, кооператив), либо не создав такового. Основной парой субъектов системы ЖКХ при наличии совершенного законодательства должна стать пара собственники – предприятия ЖКХ, осуществляющие взаимоотношения в качестве заказчиков, с одной стороны, и поставщиков жилищных и коммунальных услуг, с другой. Однако уже сегодня многие ТСЖ, ЖК и ЖСК  самостоятельно решают вопросы управления, содержания и ремонта жилищного фонда, сохраняя зависимость лишь от ряда ресурсоснабжающих организаций, являющихся (искусственными, в силу остающейся с советского периода централизованной системы снабжения ресурсами) монополистами.

Таким образом, в учебник правильно было бы ввести понятия и цели и задачах сферы ЖКХ и ее реформирования, о чем мы упомянули весьма кратко. Именно из этого могло возникнуть так необходимое мотивирование собственников помещений на выполнение ими главной роли в сфере ЖКХ.

Остановлюсь также более подробно на таком исключительно важном разделе, как управление жилищным фондом и способах такого управления.

К сожалению, в учебнике нет определения понятию «управление многоквартирным домом», что значительно снижает ценность учебника и ставит под сомнение цель его выпуска. Разговор с читателем сразу переходит к характеристике способов управления. Дадим свой комментарий (курсивом) особенностям тех или иных способов управления в части, где приводятся их плюсы и минусы.

Итак, записано: Плюсы непосредственного управления:

• коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников (эта схема внешне проста, но каждый потребитель коммунальных услуг (обычно не очень обеспеченный и юридически грамотный) остается один на один с более сильным и подготовленным ресурсником, что усложняет потребителю услуг защиту своих прав)

• полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников (это характерно для всех способов управления);

• не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом (обычно на общем собрании собственники выбирают ответственного собственника, который от имени всех заключает необходимые договоры на содержание и ремонт общего имущества и контролирует их выполнение. Расходов на управление не возникает, если такой человек согласиться добросовестно работать на общественных началах в случае).

Минусы непосредственного управления:

• в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников (это проблема для всех многоквартирных домов, поскольку активных, грамотных и ответственных собственников крайне мало);;

• нет профессионального управления общим имуществом (это не значит, что управление может осуществляться самими собственниками неквалифицированно. Наоборот профессиональные управляющие организации обычно управляют неквалифицированно прежде всего потому, что получают недостаточно средств на такое управление);

 • собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества (в любом доме и при любом способе управление собственникам бывает трудно договориться, поэтому лучше создавать ТСЖ или кооператив и выбирать правление из подготовленных лиц, оплачивать их работу и жестко спрашивать за результаты труда, а не собирать по каждому поводу так трудно собираемое общее собрание);

 • в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за каче- ством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними (вообще конфликты могут возникать при любом способе управления. Однако неорганизованным собственникам очевидно сложнее контролировать качество услуг, поскольку требования у всех могут быть разные, а предприятия ЖКХ хотят иметь дело с уполномоченным  лицом, желательно выступающим от имени юридического лица (ТСЖ, ЖСК, ЖК и др.).

Что касается ТСЖ, то остановлюсь только на описанных в учебнике его «недостатках», так как перечисленные достоинства вполне правильные, хотя и неполные. Итак:

 • главный недостаток — это «неидеальность» жильцов: далеко не все жители вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ ( эта проблема характерна для всех жильцов и для всех способов управления. Вот только в ТСЖ, которое создается обычно в одном доме и имеет свой расчетный счет и где председатель правления обычно является оплачиваемым лицом, собираемость платежей намного лучше, чем в домах где жители мало организованы. При этом необходимо отметить, что размер квартирной платы в старых домах ТСЖ обычно такой же, как и в домах, которыми управляют профессиональные управляющие организации. При этом качество услуг в домах ТСЖ, ЖК и ЖСК, управляющих своими домами самостоятельно обычно заметно выше);

• ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома; если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием (Это не совсем так. В Эстонии ТСЖ созданы во всех многоквартирных домах. При этом половина управляется самими ТСЖ, половина – управляющими организациями по договорам с ТСЖ. И размер платы примерно одинаков. Причем, в среднем каждый дом имеет 35 квартир, что в общем-то не так много);

• на практике председателем ТСЖ может стать недобросовестный человек (Это действительно так, но на практике любой собственник, избранный общим собранием как ответственное лицо для заключения договоров с предприятиями ЖКХ (будь то председатель совета дома или уполномоченный собственник при непосредственном управлении) может исходно быть недобросовестным, а также может постепенно стать недобросовестным. Однако это проблема не способа управления, а самих собственников, которые не всегда ответственно подходят к выбору уполномоченного собственника и контролю за его работой. Кстати, недобросовестным может оказаться и руководитель «профессиональной управляющей компании (государственной или частной)).

Наконец остановимся на перечисленных в учебнике плюсах и минусах управляющей организации. Сразу сказано, что «это самый распространенный способ управления».  Это так, если говорить о всех домах в России. Но это не так, если говорить о небольших домах, где преимущественно представлено непосредственное управление.  Если же авторы учебника хотели этим замечанием убедить читателя в том, что самый распространенный способ управления является и самым лучшим, то это совсем не так, поскольку лучшим способом настоящие специалисты считают ТСЖ, ЖК и ЖСК, где все вопросы решают организованные собственники сами и собранные с собственников средства расходуются наиболее эффективно.

И вот что написано в учебнике о достоинствах и недостатках  управляющих компаний:

Плюсы управляющей компании:

 • домом управляют профессионалы (к сожалению, как правило, при невысокой плате за управление (что в старых домах имеет место повсеместно), качество управления остается низким, поскольку хороших специалистов за небольшие деньги пригласить не удается);

• расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов (обычно расценки при всех способах управления (если не брать элитное жилье) одинаковы,, поскольку при превышении платы за услуги сверх регионального стандарта бюджетные субсидии малоимущим не выплачиваются);

 • жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять) (при всех способах управления жильцы могут влиять на качество услуг, в том числе путем смены управляющих органов, направления жалоб в контрольные, надзорные органы);

. собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год (как раз, наоборот, при создании ТСЖ жители меньше тратят времени на решение проблем дома, поскольку основная нагрузка падает на правление ТСЖ, а не на отдельных жителей. Что касается проблем с проведением общего собрания, то их в доме с ТСЖ меньше, поскольку жители более организованы и ответственны, то есть и дисциплинированны при  проведения собрания).

Минусы управляющей компании:

• собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги (не труднее, а весьма сложно или практически невозможно при отсутствии уполномоченного, грамотного и настойчивого собственника. А это значит, что эффективность такого способа управления вообще под большим вопросом);

• УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накоп- ленные деньги жителей уйдут «в никуда»(это не совсем так. По суду долги с учредителей попытаться взыскать все-таки можно, но крайне сложно);

• собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права (это так, но на практике очень редко неорганизованные собственники в своем большинстве смотрят на условия договора, которые им выставляет управляющая организация, а не они сами. Поэтому договорные отношения с неорганизованными собственниками неэффективны);

 • возможно неисполнение договорных отношений (вообще такая проблема есть при всех способах управления. Просто она реже возникает при наличии ТСЖ, ЖК и ЖСК, так как в них уполномоченные председатели правлений этих организаций, как правило, строго следят за исполнением условий договора, а при их нарушении имеет средства для обращения в суд).

Как видно, составители учебника или плохо знают практику управления многоквартирными домами или сознательно идут на обман читателей, придумывая те или иные достоинства и недостатки разных способов управления, преследую свои (чиновничьи) интересы.

Подготовленный учебник – очевидный вклад «Единой России» в намеченные на сентябрь 2016 года выборы в Государственную Думу РФ. Поэтому читатель пусть сам решает за кого и почему ему голосовать: за продолжение обмана, коррупции или за развитие  самоуправления граждан, в данном случае жилищного самоуправления.

Материалы по теме