Маленькая победа в Щукино. Метод. руководство к публ. слушания по межеванию

Версия для печатиОтправить на почтуPDF версия

Уважаемые коллеги, 14 марта в Щукино прошли публичные слушания по межеванию одного из кварталов.

Актив проинформировал жителей, поэтому присутствовали человек 40-50. Многие хорошо знали, чего они хотят, а некоторые даже разобрались в сути дела. Я представил свое подробное заключение на так называемый проект межевания (см. вложение). Хорошо выступил В. Бородулин. В результате, хотя глава управы предупредил, что решение принимает не собрание, а окружная комиссия по градостроительству, собрание все-таки проголосовало (против – 1):

- проект межевания признать неудовлетворительным,

- представить первичные документы по землепользованию периода застройки ;

- слушания признать не состоявшимися,

- потребовать присутствия на следующем собрании не только представителя разработчика, но и представителя Департамента земельных ресурсов.

Мое заключение на проект межевания можно рассматривать как методическое руководство к таким публичным слушаниям, надо просто опустить несколько подробностей, касающихся конкретно данного квартала. Главное – требовать первичных документов по землепользованию, чтобы власти их сами нашли и представили. Либо представили ДОКУМЕНТ об их отсутствии.

В ближайшие дни разошлю перечень первичных документов, которые мы можем требовать сами, хотя известно, что дело это почти безнадежное.

Д.И. Катаев

Дмитрий Иванович Катаев,

сопредседатель движения «Жилищная солидарность»,

kataevdi@gmail.com, 8-903-571-3408

 15.02.2013

 

К публичным слушаниям в районе Щукино 14 февраля 2013 года

Заключение о проекте межевания квартала,

ограниченного улицами  Вершинина, Расплетина, Бирюзова,

 Соколовского, Народного Ополчения

 

1. По Публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/Portal ) это  кадастровый квартал № 77:08:0009026 .

Только 2 больших дома имеют участки, которые, видимо, отвечают требованиям федерального законодательства по размерам, наличию детских площадок и прочего. Это участки элитных домов Дон-Строя:

- ул. Расплетина 14 (участок  0.590га, 276 млн р, 46780 р/кв.м) ;

- ул. Соколовского  вл. 5 (участок 0.819га, 292.5 млн р, 35714 р/кв.м

Оба дома Дон-Строя и большинство остальных участков – ранее учтенные, поставлены на кадастровый учет в один день 01.01.2007.

Много непонятного:

- почему только домам Дон-Строя отведены полноразмерные участки, а участки остальных 16 домов – лишь «метр от фундамента», или чуть больше;

- «ранее учтенные» - значит, поставленные на кадастровый учет на основании документов о землепользовании периода строительства дома в соответствии со статьями 45 и 47  ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» (назовем эти документы «первичными»); однако эти документы не могли устанавливать такие нелепо малые участки (это самодеятельность Правительства Москвы);

- чем примечательна дата постановки на кадастровый учет очень многих домов в Москве как ранее учтенных - 01.01.2007 (новогодним перепоем?).

- почему 7 домов - «безземельные»;

- почему различается на треть кадастровая стоимость кв. метра земли двух домов Дон-Строя;

Подчеркнем, что явное предпочтение земельных органов к домам Дон-Строя – это вопрос к московским властям и к Дон-Строю, но никак не к людям, купившим квартиры в этих домах (по цене, наверняка учитывавшей и большие земельные участки).

 

2. Все красные линии, отделяющие улично-дорожную сеть от жилой застройки, проходят вплотную к линиям застройки (к фасадам жилых домов), что дает властям право приблизить проезжую часть под самые окна. Раньше существовали нормативы, которые устанавливали минимальное допустимое расстояние между линией застройки и красной линией, но уже давно они исключены без лишнего шума.

На собрании 14 февраля участникам слушаний был представлен План межевания, на котором красными линиями выделен сквозной проезд левее дома 5 по ул. Соколовского, соединяющий улицы Соколовского и Вершинина. У жителей он вызывает нарекания из-за большого потока машин. Представительница ГУП ГлавАПУ  сказала, что он называется Внутренний проезд общего пользования. Однако такой проезд не значится в Законе г. Москвы  «О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы» от 21.03.2007 №8. Видимо, этот проезд не должен быть сквозным, и при межевании должен рассматриваться именно как внутриквартальный.

 

3.                      Сайт префектуры СЗАО: http://www.szao.mos.ru./ . Окружная комиссия по вопросам градостроительства:  http://www.szao.mos.ru./informatsiya_szao/okruzhnaya_komissiya_po_voprosam_gradostroitelstva .

Есть раздел «Оповещения о проведении публичных слушаний»:

http://www.szao.mos.ru./informatsiya_szao/okruzhnaya_komissiya_po_voprosam_gradostroitelstva/opovescheniya_o_publichnyih_slushanii

Есть раздел «Проекты, пояснительные записки, комментарии»:

http://www.szao.mos.ru./informatsiya_szao/okruzhnaya_komissiya_po_voprosam_gradostroitelstva/proektyi_poyasnitelnyie_zapiski_kommentarii 

 

4.                      Материалы разных проектов оформлены по-разному.

Например, материалы  «Проект межевания территории квартала, ограниченного улицами: Сосновая, Академика Курчатова, Щукинская, Пехотная», выполненные НИиПИ Генплана, снабжены сопроводительными согласующими документами с датами и подписями, а также оглавлением.

Ничего этого нет в материалах, выполненных ГУП ГлавАПУ «Проект межевания территории квартала, ограниченного: ул. Маршала Вершинина, ул. Расплетина, ул.Маршала Бирюзова, ул. Маршала Соколовского, ул. Народного Ополчения» (http://www.szao.mos.ru/images/docs/479_2927.pdf  ).  Т.е. эти материалы явно недооформлены. Это – неуважение к участникам слушаний. Материалы, которые представлены на публичные слушания по межеванию»14.02.2013, - это не проект,  а черновик. Это – достаточная причина считать данные публичные слушания не состоявшимися.

Кроме того, материалы так называемого проекта не удается архивировать, поэтому их полноценное использование невозможно.

 

5.                      В материалах сказано, что проект межевания выполнен в соответствии, в частности, с Техническим заданием и с Едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ по МКА от 13.02.08 №13). Ни эти документы, ни доступные ссылки на них не приведены.

Однако нам известно, что в них игнорируются права жителей, основанные на первичных документах о землепользовании.  Согласно ФЗ N 221, эти документы равносильны кадастровым паспортам. Кадастровый паспорт – итоговый документ кадастровой регистрации. А согласно статье 16 ФЗ N189  от 29.12.2004  «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», «земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (МКД) и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ (март 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.» Статья 43 Градостроительного кодекса РФ требует при межевании учитывать фактическое землепользование. Поэтому орган власти, принявший решение о межевании квартала, обязан предоставить разработчику документы о фактическом землепользовании, в частности, о наличии и характеристиках  земельных участков, УЖЕ сформированных, зарегистрированных и в силу закона УЖЕ принадлежащих собственникам помещений в многоквартирных домах.

Первичные документы о землепользовании являются государственной собственностью и должны храниться в БТИ или в Мосгорархиве. Если орган, принявший решение о межевании квартала, их там не обнаружил, то он обязан оформить об этом официальный документ и далее руководствоваться  Постановлением Пленума  Высшего арбитражного суда РФ и Пленума Верховного суда РФ  от 29.04.2010  №10/22   (пункты 66-68): даже если земельные права собственников в МКД не оформлены, без согласия их общего собрания государство не вправе распоряжаться земельными участками, которые МОГУТ им принадлежать.

Однако, как выяснилось на собрании, для некоторых домов ничего не надо искать. У них имеются паспорта домовладений с указанием границ земельных участков. Но они тоже не были приняты во внимание.

Игнорирование УЖЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ земельных прав собственников - вторая достаточная причина считать данный так называемый проект незаконным.

 

6.                      Статья 43  Градостроительного кодекса РФ требует учитывать  также и «градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки» данной территории.  Поэтому они приведены в данных материалах в отдельной таблице. Но далее они фактически игнорируются, а размеры участков определяются якобы в соответствии с документами Правительства Москвы - указанными Техзаданием и «Едиными методическими указаниями…», которые, в свою очередь, опираются на нормативы Правительства Москвы   ВСН 2-85 и МГСН 1.01-99.

В сравнении с Публичной кадастровой картой изменена нумерация участков, а их размеры уменьшены. 

Участки  домов Дон-Строя по-прежнему в разы превышаю остальные участки в квартале:

- дом 14 по ул. Расплетина получил 0.575 га, что несколько меньше нормативного (по нормативам Правительства Москвы); в квартале это единственный участок, включающий детскую площадку;

- дом 5 по улице Соколовского получил нормативный участок 0.805 га.

Остальные дома в квартале получили участки значительно меньше нормативных, без детских площадок, автостоянок, гаражей, элементов озеленения, внутриквартальных проездов, хотя все это требуется статьей 36 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, пунктом 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, и даже пунктом  5.5 раздела 5 МГСН 1.01-99 Правительства Москвы.

Только один небольшой участок площадью 0.137га – нормативный.   

При этом 33% территории квартала отнесены к территории общего пользования.

Однако Градостроительный кодекс РФ не оговаривает существования таких территорий внутри жилого квартала, т.е. внутри красных линий. Наоборот, статья 43 Градостроительного кодекса требует распределить ВСЮ  землю в квартале в соответствии с нормативами, и только  если при этом останется достаточный для застройки участок, то отнести его к собственности государства. А в указанные документы Правительства Москвы  ничего не говорят об особых земельных правах Дон-Строя, и, как сказано выше, тоже требуют включать  в придомовые участки детские площадки, автостоянки, гаражи, элементы озеленения и внутриквартальные проезды .

Таким образом, очевидно, что операция межевания выполнена не по законам, а по понятиям строительной олигархии - с целью узаконить  «территорию общего пользования», включающую элементы озеленения, внутренние дороги и т.д. Чтобы и эта территория,  и детские  площадки в любой момент могли стать площадками Дон-Строя, очень «народных» гаражей и т.д., теперь уже «на законных основаниях».

Формирование полноразмерных участков для двух домов Дон-Строя, а для остальных домов – формирование участков-недомерков, без необходимых законом объектов общего имущества,  при  «недовложении»  трети территории  - третья достаточная причина считать данный так называемый проект незаконным.

 

7.                      Упомянутые нормативы, которыми Правительство Москвы пользуется вместо нормативов периода застройки квартала,  нарушены в части объектов общего имущества на придомовых участках, но используются в части расчета размеров участков. Между тем, по крайней мере МГСН 1.01-99 не вступили в силу (поскольку официально не опубликованы) и предназначены не для существующей застройки, а для нового строительства. И, разумеется, никакие нормативы не могут иметь обратной юридической силы, т.е. действовать «задним числом». Поскольку норматив  МГСН 1.01-99  не действует, а нормативы  периода застройки грубо нарушены, то предлагаемые так называемым проектом участки непригодны для государственной кадастровой регистрации

Заниженные размеры участков вследствие применения несоответствующих нормативов – четвертая  достаточная причина считать данный так называемый проект незаконным.

.

8.                      Необходимость общедоступности детских и спортивных площадок – обычный предлог Правительства Москвы, чтобы не включать их в придомовые земельные участки.  Однако необходимость общедоступности не фигурирует в федеральном законодательстве как основание для отказа во включении объектов в перечень общего имущества. Общедоступность обеспечивается известным правовым инструментом – публичным сервитутом. Установление зон действия публичных сервитутов –заявлена в разделе 1 материалов как одна из целей разработки проекта межевания. Однако  предлагаемые материалы  не включают ни одного сервитута, т.е. и в этой части   не решают поставленную задачу.

Представительница ГлавАПУ объяснила это тем, что «так весь квартал оказался бы  в сервитутах».   Ну и пусть бы оказаля! Мы живем в одном городе и неизбежно «чувствуем локоть друг друга» , хотя он бывает и довольно острый…

На собрании жители Дон-Строевского дома 5 по ул. Соколовского рассказали, что планировка дома не позволяет разместить детскую площадку во дворе дома из-за сквозняков и падающих с крыши снежных глыб. Они предлагали устроить за свой счет общедоступную площадку вне территории дома, но получили отказ.

Видимо, повсеместно детские площадки оставлены государственной собственностью с той же целью, что и огромная территория общего пользования – для дальнейшей беспрепятственной застройки. Сколько уже есть таких примеров в Москве!

Присвоение городом детских и спортивных площадок и невыполнение заявленной цели работы в отношении публичных сервитутов – пятая достаточная причина считать данный так называемый проект незаконным.

 

9.                      Многие и, пожалуй, главные рассмотренные здесь претензии адресованы не разработчикам проекта, а заказчикам. Представителя заказчика не было на собрании, поэтому многие вопросы и замечания остались без ответа.

Отсутствие на собрании представителя заказчика проекта – шестая достаточная причина считать данные публичные слушания не состоявшимися.

 

10.                  Итак, есть 6 причин, любой из которых достаточно, чтобы считать данный так называемый проект незаконным, а данные публичные слушания - не состоявшимися. Проект необходимо переделать без дополнительного финансирования, на основе первичных документов о землепользовании и нормативов периода застройки , с учетом остальных замечаний. После чего провести нормальные публичные слушания.

Если при этом понадобится изменение границ ранее учтенных участков при многоквартирных домах, то на это требуется согласие общего собрания собственников помещений в этих домах.

 

11.                  Еще одна существенная подробность. Детскому саду, который расположен внутри МКД, не сформирована прогулочная площадка, потому что это якобы не предусмотрено нормативными актами. Если это действительно так, то эта очевидная нелепость  – проблема всех «встроенных» детских садов в Москве, которых, наверно, сотни! Окружная комиссия по градостроительству была обязана давно обратиться с инициативой в Правительство Москвы, чтобы устранить эту нелепость.

Материалы по теме

Фонд президентских грантов

Получатель гранта Президента
Российской Федерации 
на развитие гражданского общества, 
предоставленного
Фондом президентских грантов