Новое в Жилищном кодексе статье 161.1 ЖК РФ «Советы многоквартирных домов

Версия для печатиОтправить на почтуPDF версия

Дмитрий Иванович Катаев, сопредседатель движения «Жилищная солидарность», член Политсовета Московского отделения движения «Солидарность»

Помните, у Высоцкого про собрание? «У них первый был вопрос – «Свободу Африке!», а потом уж про меня – в части «разное»… Так и живем до сих пор. Революции в Африке обсуждаем каждый день по несколько раз, а революции и контрреволюции в наших жилищных делах и в наших кошельках нам не интересны.

Принят Федеральный закон, изменяющий примерно треть Жилищного кодекса (ЖК), касающуюся управления домами.

Госдума принимала ЖК  в самом конце 2004 года в совершенно неоправданной спешке, более тысячи поступивших поправок были в основном проигнорированы. Жилищная общественность требовала изменений ЖК с самого его принятия.  Г.П. Хованская («Справедливая Россия») с группой депутатов внесла проект  изменений ЖК уже в начале 2005 года,  Госдума приняла его в первом чтении только летом 2006 года,  потом тянула еще более четырех (!) лет, игнорируя требования жилищной общественности, и 23-го ноября 2010 года провалила. Тогда же Госдума провалила проект О.В. Шеина («Справедливая Россия») с группой депутатов. Совсем иначе Госдума отнеслась к проекту, внесенному в 2010-ом группой единороссов: его дважды отправляли на доработку, но уже 23 ноября приняли в первом чтении, а 8 апреля 2011-го – во втором. Недоделок оставалось так много, что даже 13 мая, вместо назначенного третьего чтения, докладчик предложил вернуться ко второму, чтобы принять аж 14 существенных поправок. Но в тот же день проект был принят также и в третьем чтении. Эта история с очевидностью демонстрирует, что у «Единой России» узкопартийные интересы на первом месте, а качество законодательной работы – даже не на втором.


25 мая проект проштампован Советом Федерации; обсуждение проекта заняло 15 минут, включая выяснение – какой же именно пункт повестки дня обсуждается. Докладчик, председатель Комиссии СФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству В.П. Парфенов привел пять примеров  существенных недоработок, но предложил принять проект, правда, потом вести мониторинг его применения.  4 июня проект подписан Президентом. Опять проигнорированы множество поправок жилищной общественности и заключений антикоррупционных экспертиз, внесенных в Госдуму (после 2-го чтения), в Совет Федерации, в Администрацию Президента.  

И все-таки история этого проекта дает основания не только для печальных выводов. В первоначально внесенном проекте бросалось в глаза стремление бюрократии  жестко подчинить организации, управляющие домами, так же жестко распоряжаться судьбами органов жилищного самоуправления (вплоть до  уголовного преследования «слишком» независимых председателей) и облегчить жизнь ресурсоснабжающим монополиям, заставляя жителей–потребителей этих ресурсов платить не только за себя, но и за неплательщиков. Однако жилищная общественность, при довольно конструктивной политике Министерства регионального развития, при поддержке Общественной палаты  более или менее отбила эти попытки.  

Кроме названных трех ключевых проблем во все изменяемые главы ЖК внесены множество локальных изменений, многие из которых полезны  и соответствуют давним требованиям общественности, особенно в сфере создания и функционирования ТСЖ. Хотя даны ответы далеко не на все вопросы. Только один пример: в последние годы по всей стране прошла буквально эпидемия бюрократического произвола - фальсификации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о создании ТСЖ и (или) о заключение договоров управления домами. Сотни этих липовых актов уже отменены судами. Налицо мошенническое присвоение прав распоряжаться колоссальными материальными ценностями и денежными потоками – нашими домами, ассигнованиями на капремонт, землей, платежами. Но требования общественности об уголовном преследовании мошенников остаются без последствий под нелепым предлогом: материалы общих собраний собственников помещений не считаются официальными документами, подделка которых наказуема. Движение «Жилищная солидарность» предложило поправку в ЖК,  придающую им статус официальных документов. Не прошло…

Будем надеяться, что наши наработки не пропадут. Но пока  их, по незабвенному В.С. Черномырдину, -  «собрали в одно место…» Вряд ли до всех предстоящих выборов у депутатов дойдут руки заняться очередными изменениями ЖК.

Общественный совет по жилищному самоуправлению движения  «Жилищная солидарность» несколько раз обсуждал проект и направлял поправки. В ближайшее время мы проанализируем новые тексты в ЖК и первый опыт их применения, и дадим рекомендации жилищному активу – как скорректировать свои действия.

НО ОДНА  ИЗ  ВАЖНЕЙШИХ  НОВАЦИЙ  ТРЕБУЕТ  БЕЗОТЛАГАТЕЛЬНЫХ  ДЕЙСТВИЙ    ОБЩЕСТВЕННОСТИ. В раздел ЖК «Управление многоквартирными домами» добавлена статья 161.1 «Совет многоквартирного дома» (далее – совет), которая ЗАСТАВЛЯЕТ  избрать такой совет в тех  домах, где нет  ТСЖ или ЖСК.

Суть дела  в том, что, если дом управляется управляющей организацией (далее – УО), то объективно существует следующее противоречие. Одна из двух сторон  договора управления -  заказчики. Это собственники, а фактически также и наниматели. Они никак не организованы,  у каждого своя работа и прочие дела. Рядовой собственник, как правило, не специалист в управлении домами и  в смежных специальностях, например, в юриспруденции. Текущие жилищные расходы, хотя и растут постоянно, но для многих не столь уж существенны.  Поэтому типичное отношение к жилищным и домовым делам – довольно вялое. Другая же сторона договора – исполнитель. Это УО со специалистами, для которых  управление домом – основная работа, источник заработка, а иногда и, мягко говоря, немалых «левых» доходов. К тому же в любом конфликте УО с жителями, как правило, власти - на стороне УО. В общем, неравенство  сторон и, следовательно, проигрыш заказчиков в любом конфликте заложено в природу этого договора. Конкурентная борьба за заказчика отчасти могла бы выровнять положение сторон, но до этого пока далеко. Чтобы действительно стать реальным и полноправным заказчиком жилищных услуг, собственники в доме должны сорганизоваться. Это так же объективно нужно, как и управление общим имуществом в доме. Так что с идеей совета никто не спорит. Более того, во многих материалах «Жилищной солидарности» рекомендовалось в тех домах, где нет ТСЖ или ЖСК, избрать домкомы или хотя бы создать инициативные группы, чтобы создать представительство собственников (и жителей!) в отношениях с УО и с властями. Эту проблему законодатели и пытаются решить в статье 161.1. Но текст статьи  – недопустимо сырой, а поправки, внесенные «Жилищной солидарностью», не удостоились внимания разработчиков.

Вот смысл некоторых из наших поправок.

В тех домах, где уже избраны домкомы или комитеты территориального общественного самоуправления, - почему бы с согласия общего собрания не наделить их статусом совета, чтобы не проводить перевыборы, переименования, или не плодить, не дай Бог, соперничающие органы?

Вызывает недоумение положение закона «Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется». Оно буквально подталкивает к созданию параллельного совета, если существующий кого-то не устраивает. Регистрация нужна обязательно, но она должна быть заявительной – например, по входящему номеру протокола общего собрания, представленного в муниципалитет.

В совет избираются собственники. А члены их семей, хотя бы по доверенности, - почему в стороне? А наниматели? Теоретически, конечно, собственником их жилья является город, но в наших-то реалиях – справедливо ли, чтобы город представлял их во всех взаимоотношениях с УО?

Функции совета весьма обширны и расписаны излишне подробно, лучше было бы предоставить это общему собранию. Вместо этого по тексту статьи права «рядовых»  собственников  как бы передаются совету, а уж это – полный абсурд. Вот уж будет раздолье для липового совета!

Общее собрание собственников избирает совет и отдельно - его председателя. Получается, что председатель практически не зависит от совета. А закон наделяет именно председателя серьезными полномочиями, например, представительствовать в суде. Но ведь представительствовать в переговорах, скажем, с префектом – это одно, а в суде – другое, и уж конечно общему собранию или совету виднее, кому что поручить.

ЖК РФ, постановления Правительств РФ и Москвы обязуют УО ежегодно представлять собственникам отчеты о своей деятельности, отдельно по каждому дому. Причем установлено – что именно обязательно должно быть в отчетах. Казалось бы, одним из главных дел совета должно быть – получить отчет УО, проанализировать и представить заключение общему собранию. Например, даже с предложением сменить УО. Но об отчетах УО нет ни слова в статье 161.1.

Если собственники не изберут совет по своей инициативе, то через год и три месяца после вступления в силу закона (т.е. в сентябре 2012 года) орган местного самоуправления (в Москве – управа) обязан организовать общее собрание для выборов совета. Что делать, если и тогда совет не будет избран, - закон не говорит. Видимо, разработчики рассчитывают на опыт органов местного самоуправления, в «создании» липовых ТСЖ. Уж они-то не подведут. И вот – спрашивается, зачем толкать людей на фальсификации? Не честнее ли было бы в таких домах открыто назначить управдома от  УО, предоставив собственникам какие-то права по его утверждению, отстранению и т.д.?

Закон, какой есть, стал юридическим фактом. И теперь, ЕСЛИ  МЫ  НЕ  ИЗБЕРЕМ СОВЕТ  ИЛИ  ВМЕСТО  НЕГО  ИЗБЕРЕМ, НАПРИМЕР,  ДОМКОМ,  ТО  СОВЕТ  НАМ  НАВЯЖУТ,   ВОЗМОЖНО, – ЛИПОВЫЙ. И, возможно, гораздо раньше, чем через год и три месяца, потому что, если город является одним из собственников, то он вправе проявить инициативу хоть завтра. И будет уважаемый председатель совета от Вашего имени подписывать договор управления, принимать ремонтные работы, представлять Вас в суде… А  «Вас здесь не стояло!» Поэтому, если нам нужно НАШЕ представительство, а не подставное лицо УО, то СОВЕТ  НАДО  СОЗДАВАТЬ  САМИМ  И  СРОЧНО. Если для этого надо переименовать домком – давайте переименуем. Если в домкоме есть не только собственники, но также и представители нанимателей, - давайте дадим им доверенности от кого-нибудь из собственников, либо наделим их правом совещательного голоса в совете, пообещав учитывать их мнение при голосовании собственников. Одновременно надо принять Положение о совете, чтобы по возможности амортизировать перечисленные погрешности закона.

Сейчас идут споры о том, конституционна ли статья 161.1. Оспаривается в основном обязательность  создания советов домов. Допустим, что Конституционный суд отменит обязательность, но ведь ни гражданам, ни городу он не запретит  инициировать  избрание советов.

Заканчивая эту статью, я позвонил в дом 14 по Ломоносовскому проспекту (известный как «Дом преподавателей МГУ»). Там инициативная группа завершает ликвидацию липового ТСЖ  и  уже создает совет.

Кстати, вот еще одна ляпа в законе: избавление от липового ТСЖ – процесс длительный, и право создать статусный совет вместо правления ТСЖ собственники должны бы получить сразу после решения суда о липовом ТСЖ.

В общем, для жителей дома, где найдутся активные люди, совет может быть полезен. А пассиву вредно все - и новации, и их отсутствие. Все равно обворуют.

Часто мы слышим от людей, которые, как правило, сами никак себя не утруждают общественными проблемами: «К чему весь ваш шум и суета, все равно ничего не получится, власть все сделает по-своему! А ваша суета – только самореклама перед выборами». Им всегда кажется, что дела – хуже некуда, что каждый, кто что-то делает на государственной или общественной ниве, - жулик (и те, кто вносит лоббистские законопроекты, и те, кто с ними воюет). У них не хватает фантазии, чтобы представить – насколько  все было бы еще  хуже, если бы не усилия независимой общественности. У них не хватает интереса и квалификации, чтобы вникнуть в суть  законопроекта и поправок, чтобы отличить опасное лоббирование от защиты общественных интересов.

Другой вопрос, что «суета», борьба с постоянными попытками правящей бюрократии еще прижать, централизовать, обобрать, «распилить» отнимают у общества неоправданно много сил – в ущерб созидательной работе. И что в отсутствие нормальных выборов правящая бюрократия вовсе не заинтересована в создании работоспособных механизмов для учета общественного мнения, в частности, в законодательном процессе.

Так что наша работа в том, чтобы  не только помогать, но и заставлять власти, пока они еще власти.

Дмитрий Иванович Катаев,

сопредседатель движения «Жилищная солидарность»,

член Политсовета Московского отделения движения «Солидарность»

 

Ст. 161.1 ЖК РФ


Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

 

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

 

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

Деятельность: