ЖКХ меняется?

Версия для печатиОтправить на почтуPDF версия

Гуменюк Вячеслав, сопредседатель Координационного совета Общемосковского общественного движения «Жилищная солидарность», общественный помощник депутата Государственной Думы РФ Г.П. Хованской

Безусловно, меняется, поскольку, как сказал древний философ : «Все течет, все изменяется». Но нам важно понять, как меняется и почему, чтобы решить что делать. Если судить по заявлению заместителя министра Министерства строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибис на итоговом Всероссийском форуме «ЖКХ меняется», проходившем 17-18 декабря 2015 года в Уфе, признаки положительных изменений налицо.  Об этом (как он считает) говорят результаты социологического опроса «Осведомленность россиян о реформе ЖКХ», проведенного ВЦИОМ в сентябре 2015 года по заказу некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль».В опросе приняли участие 1 600 жителей из 130 населенных пунктов 46 субъектов Российской Федерации. Из опубликованных данных опроса следует, что 20% опрошенных (то есть каждый пятый россиянин) отметили, что качество жилищно-коммунальных услуг улучшилось, а 54% - что качество услуг осталось на прежнем уровне. К сожалению, как  высказались по этому поводу остальные 26% россиян,  мне выяснить  не удалось. Однако это, скорее всего, те, кто отметили негативные изменения. Сравнить же указанные данные 2015 года с аналогичными данными прошлых лет также не представилось возможным, поскольку соответствующего вопроса там не было.

В этой ситуации, видимо, правильнее все-таки ориентироваться на ответы большинства, которое   перемен к лучшему не заметили. Что касается 20% отметивших улучшение качества услуг, то, вполне возможно, что улучшение условий проживания отметили преимущественно обеспеченные граждане, проживающие в элитном жилье (таких граждан в России как раз около 20%).

 Да и трудно было ожидать в самый разгар экономического кризиса, что ситуация в одной из наименее неблагополучных сфер народного хозяйства будет улучшаться. И  вот это  заметили (при том же опросе) россияне в виде увеличения суммы оплаты за «коммуналку»  83%). При этом каждый второй (49%) отметил значительный рост цен. Для сравнения в сентябре 2014 года значительный рост цен на услуги ЖКХ отмечали только 38% граждан.

Однако не хотелось бы в юбилейном номере журнала говорить только о проблемах. Всякий серьезный кризис - это не только спад прежних характеристик, но и появление новых. Это своеобразный стресс, заставляющий думать и принимать решения, которые в прошлые годы были бы невозможны. Пусть эти изменения пока небольшие, несистемные, но будем надеяться,  что не последние.

Во-первых, хотел бы отметить принятие законодательного решения о признании  протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме официальным документом, то есть влекущим за собой определенные юридические последствия (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Такого решения мы с Александром Музыкантским безуспешно добивались путем переписки и на совещаниях с руководством правоохранительных органов в период его работы в 2009 -2014 годах Уполномоченным по правам человека в городе Москве. Наша активность в этом направлении была вызвана многочисленными жалобами москвичей в связи с массовой кампанией, организованной органами власти города Москвы по созданию  «фиктивных» ТСЖ в 2008-2009 годах.  Надеюсь, что принятое решение будт способствовать  профилактике правонарушений со стороны лиц (в том числе государственных и муниципальных служащих), желающих сфабриковать фальшивый протокол общего собрания, сообразуясь  только со своими узкокорыстными и сиюминутными интересами, например,  неправомерно ликвидировать дееспособные ТСЖ, ЖК и ЖСК с тем, чтобы передать управление их домами подконтрольным себе управляющим организациям (так в Москве третий год подряд при содействии органов власти идет кампания по передаче многоквартирных домов в управление ГБУ «Жилищник района»). Уголовная ответственность за подделку и использование официальных документов предусматривает наказание в зависимости от наступивших последствий вплоть до лишения свободы и выполнения принудительных работ сроком до 2 лет (правда, хочется глубоко вздохнуть, памятуя нашу правоприменительную практику).

Второе, на мой взгляд, позитивное решение касается введения новой (помимо очной и заочной) формы проведения общего собрания собственников помещений, а именно, очно-заочного голосования. О целесообразности такой формы  я неоднократно высказывался публично и в печати, полагая, что во многих случаях особенно в больших многоквартирных домах такая форма проведения собрания позволит добиться максимального кворума участвующих в собрании, а также даст возможность желающим публично высказываться по вопросам повестки дня собрания до начала голосования. В законе не описан порядок голосования при такой форме, но мне представляется оптимальным следующий. Желательно очное собрание и голосование проводить до заочного голосования (например, на неделю раньше). При этом зарегистрированные собственники на очном собрании при его завершении могут сразу проголосовать по вопросам повестки дня, но поименно с использованием бланков решений, которые будут раздаваться другим собственникам для заочного голосования. Организаторы собрания собирают заполненные бланки в опечатанный ящик (аналогично досрочному голосованию на выборах в органы власти) без разглашения итогов голосования, а затем проводят заочное голосование, в котором принимают участие все остальные собственники помещений. При окончании голосования подсчитывается  общее число голосов.  Целесообразно заполненные бланки поименного голосования хранить ответственным лицам до следующего поименного голосования по аналогичным вопросам как доказательство легитимности  принятых решений. При этом необходимо исключить законодательное требование о необходимости подписи на итоговом протоколе лиц, проголосовавших за создание ТСЖ. Сегодня наличие такого требования фактически  предусматривает проведение еще одного голосования после заполнения собственниками бланков решения, что создает большие риски для  принятого решения на общем собрании о создании ТСЖ (проголосовавшее лицо «за» может передумать и не подписать протокол, может уехать и не быть доступным для подписи, умереть, заболеть  во время оформления протокола, сознательно отказаться от подписи, «подставив» таким образом организаторов собрания.

Весьма заинтересовала меня и следующее высказывание замминистра  Андрея Чибиса на вышеупомянутом  форуме (опубликованное в №1за 2016 год журнала «Председатель ТСЖ» (стр.4):

 «Товарищество собственников жилья — это очень эффективная форма управления, но у нас постоянно возникают споры между теми, кто является членом ТСЖ и  теми, кто членом ТСЖ не является. Фактически два разных органа управления появляются в одном многоквартирном доме. Мы считаем целесообразным и правильным все-таки ввести законодательные изменения». Замминистра подчеркнул, что собственник, в силу закона, «если будет принято решение о  создании товарищества, автоматически должен быть его членом, чтобы исключить двоевластие в  многоквартирных домах и  обеспечить адекватное управление».

Хочется  сказать «наконец-то». Об этом очевидном решении говорили многие, в том числе специалисты Фонда «Институт экономики города». Решение верное, но, считаю не более, чем полумера. ТСЖ должно быть в каждом многоквартирном доме, где есть два и более  собственников. Об этом говорится и в специальном докладе, опубликованном в 2015 году «Новая жилищная стратегия» до 2030 года, подготовленном специалистами Государственного университета «Высшая школа экономики» и Фонда «Институт экономики города:

…«законодательно изменить организационно-правовой статус товариществ собственников жилья, которые должны быть основаны не на добровольном членстве, а на факте наличия доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом предоставить собственникам помещений право выбора формы функционирования такого товарищества – с образованием или без образования юридического лица» (стр.41).

Об этом же говорил Александр Музыкантский, выступая на пленарном заседании Национального конгресса «Современные подходы к модернизации и управлению жилищно-коммунальным хозяйством в России», проходившем в Москве 26-27 ноября 2015 года . Выступающий рассказал, что в составе делегации Правительства Москвы (он тогда был префектом Центрального административного округа и заместителем премьера Правительства Москвы) он посетил столицу Эстонии Таллин, где благодаря последовательному жилищному законодательству органы власти практически были исключены от решения проблем ЖКХ. В результате в Эстонии нет министерства, занимающегося этими проблемами.

Что же до предложения Андрея Чибиса (если его принимать только в таком виде), то появятся другие проблемы, которые вместо поддержки ТСЖ могут вылиться в дополнительные преграды. Вот некоторые вопросы. Хорошо, что все собственники в доме станут автоматически членами ТСЖ при принятии соответствующего решения на общем собрании. При этом отпадает необходимость ежегодно председателю правления подавать реестр членов ТСЖ в Инспекцию жилищного надзора, а у последней не будет основания при недостаточном числе членов ТСЖ ликвидировать юридическое лицо. У правления ТСЖ также отпадает необходимость заключать договоры управления с собственниками – не членами ТСЖ и обращаться в суд для понуждения заключить такой договор, контролировать его выполнение. Это все хорошо. Но…Не все собственники помещений смогут стать членами ТСЖ и платить, соответственно, членские взносы. Это муниципальные и государственные собственники, поскольку в преимущественно скудных местных бюджетах просто нет денег на такие нужды. Если же они не станут членами ТСЖ, а общее собрание собственников помещений в домах ТСЖ уже не будет управляющим органом, то такие собственники фактически лишаются права участия в решении общих вопросов. Далее. Автоматическое включение собственников в члены ТСЖ, не голосовавших за его создание (чем нарушается принцип добровольности), противоречит Конституции РФ, о чем уже высказался Конституционный суд РФ. Значит и эту проблему также нужно будет как-то решать. И, наконец, полагаю, что многие включенные в состав ТСЖ собственники помимо их воли, станут активно противодействовать деятельности ТСЖ, чего не делали, оставаясь не членами ТСЖ. Ведь не секрет, что часто для граждан России важнее вопрос личной воли, чем целесообразность совместных действие на общее благо. И еще. Если будет принят соответствующий закон, то собственники, не желающие стать членами ТСЖ, начнут вести активную работу по срыву общего собрания по вопросу создания ТСЖ, поскольку будут считать, что их права нарушаются по сравнению с собственниками  домов, где ТСЖ не создано.

Все это нужно учитывать. И здесь без комплексной среднесрочной (3-5 лет) государственной программы, предусматривающей создание ТСЖ во всех многоквартирных домах, не обойтись. В такой программе Правительство России должно непременно признать ошибки, допущенные при массовом создании ТСЖ в период 2007 -2010 годы. Без покаяния доверие к ТСЖ и самим органам власти не восстановить. Далее. Необходимо провести объективное широкомасштабное научное исследование эффективности существующих ныне трех способов управления многоквартирными домами и в программе показать его результаты. Затем в средствах массовой информации (от местных до федеральных) начать регулярное и широкомасштабное освещение многочисленных примеров эффективной деятельности ЖСЖ, ЖК и ЖСК, организацию дискуссий между сторонниками и противниками ТСЖ, ЖК, ЖСК. Законодательно утвердить перечень мер, делающих привлекательным создание ТСЖ, ЖК, ЖСК, что должно стать мощным побудительным мотивом для принятия такого решения гражданами. Это и регистрация объекта недвижимости, оценка его рыночной стоимости, формирование и в нормативных размерах и кадастровый учет земельного участка, внесудебный возврат в долевую собственность нежилых помещений, переданных в собственность другим лицам, передача в оперативное управление ТСЖ всех государственных и муниципальных нежилых помещений с сохранением вида деятельности для социально значимых пользователей, ограничение прав органов жилищного надзора в части вмешательства в деятельность ТСЖ, в том числе в части разрешения  перепланировок и переустройства помещений, а также в части перевода жилых помещений в нежилые и наоборот и ряд других.

Глубоко убежден, что без такой программы ни о какой стратегии в реформировании ЖКХ говорить не приходится. Органы власти должны стать на сторону активного меньшинства, которое уже доказало эффективность деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК. Попустительство пассивному большинству в течение последних 20 лет уже дорого обошлось как самим собственникам помещений (стоимость услуг растет, а их качество нет), так и их многоквартирным домам, ветшающим год от года. Возможно, предлагаемые меры будут для многих вначале непопулярны, но уверен, что через пять лет их станет намного меньше, поскольку непопулярной станет позиция ничегонеделания, желания переложить проблемы сохранения своего дома на других собственников – государственных и муниципальных.

Хочу отметить, что Правительство Москвы дважды (в 2000 и 2007 годах) выпускало программы по поддержке ТСЖ, но всякий раз не выполняло взятые на себя обязательства. Так, накануне выхода второй программы бывший Мэр Москвы Юрий Лужков поместил в популярной газете «Московский комсомолец» (номер от 27.12.2006 г.) многообещающую статью «Что делать и чего не допустить». Однако затем многое из обещанного даже не вошло в вышедшее через пять месяцев (столько понадобилось на его согласование) постановление Правительства от 22.05.2007 г. №398-ПП « О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год», а практическая реализация программы вылилась в дискредитацию ТСЖ, поскольку исполнители программы допустили как раз то, от чего Юрий Лужков предостерегал. В значительной мере программы была сорвана из-за отсутствия необходимой информационно-разъяснительной работы, которую должны были проводить средства массовой информации. Один из основных разработчиков программы сообщил мне, что создание ТСЖ  не поддерживал Сергей Цой, который был в то время руководителем пресс-службы мэра и Правительства Москвы.

Так что опыт разработки подобных программ есть, и его необходимо внимательно изучать (кстати, ранее в 1997 году я был одним разработчиков первой в России программы поддержки ТСЖ, которая была утверждена префектом Центрального административного округа г.Москвы Александром Музыкантским – активным сторонником развития жилищного самоуправления и вполне успешно выполнялась до его перевода с этой должности в 2000 году).

Анализируя происходящее в ЖКХ в последние десятилетия, все больше прихожу к выводу, что в сфере управления многоквартирными домами, внедрение конкуренции по крайнем мере в ближайшие 10 лет неперспективно. Во-первых, большинство собственников помещений  не имеют достаточных доходов, чтобы платить достаточно для того, чтобы заинтересовать в управлении своими домами настоящих профессионалов. Кроме того, большинство домов серьезно изношены, чтобы привлечь таких профессионалов. Сегодня управляющие организации во многих случаях просто и не могут даже мечтать о какой-либо прибыли и ее накоплении для целей инвестирования в дом. Банки также весьма неохотно дают кредиты различным управляющим организациям, понимая риски их возврата. Строить ответственные договорные отношения любые юридические лица с неорганизованными собственниками не хотят. Вообще сфера управления МКД всегда была и будет возможно еще долго (а может и всегда) мало прибыльной даже при эффективной деятельности управляющих организаций и собственников помещений, а современным коммерсантам, как мы знаем, нужно «много и сейчас». Поэтому, полагаю, тему привлечения инвестиций в сферу ЖКХ и развития здесь рынка не ставить в ближайшие годы как приоритетную, одновременно  поставив во главу угла тему эффективного использования тех небольших средств (и постоянно уменьшающих в связи с «похудением» рубля), которые есть у большинства населения, что, возможно, прежде всего при создании дееспособных ТСЖ, ЖК и ЖСК, создаваемых ответственными и грамотными собственниками помещений.

Материалы по теме